Cronograma de Pagos: Anticipo, Avances y Pago Final
El cronograma de pagos decide si usted trabaja con el dinero del cliente o con el suyo. Va pegado al contrato, los avances se atan a hitos que se pueden mirar, y el último pago se deja entre diez y veinte por ciento.
Ir directo a la calculadora Gratis, sin registro. Siga leyendo si quiere el detalle primero.Qué es y por qué va pegado al contrato
Un payment schedule, o draw schedule, es la tabla que dice cuánto se paga, cuándo y contra qué. Va adentro del contrato o como anexo firmado por las dos partes, nunca en un mensaje aparte, porque el día que haya discusión lo único que se lee es el contrato.
Tiene tres partes: un anticipo al firmar, una serie de avances durante la obra y un pago final al terminar. La calculadora reparte el precio entre esas tres partes y le devuelve una hoja imprimible con los montos y los porcentajes acumulados.
Los avances se atan a hitos, nunca a fechas
On completion of rough in inspection es un avance que se cobra. On 15 October es una discusión sobre de quién fue la culpa de la lluvia.
Un hito es algo que las dos partes pueden mirar y acordar si pasó o no: material entregado, estructura terminada, instalaciones a la vista e inspeccionadas, placa de yeso colocada, obra sustancialmente terminada. Escríbalos como hechos físicos y no como fechas del calendario.
El dinero tiene que entrar antes del gasto, no después
Cada avance debería llegar antes o junto con el gasto que financia. Si el avance de placa de yeso se cobra cuando la placa ya está puesta, usted ya le pagó a la cuadrilla y a la tienda de materiales de su bolsillo, y le está prestando dinero al cliente sin cobrarle un centavo de interés.
Por eso el anticipo y el primer avance se cargan hacia adelante: el material de toda la obra suele llegar temprano y es la salida de dinero más grande de todas.
El anticipo está regulado en varios estados
Varios estados le ponen tope al anticipo que un contratista residencial puede pedir. Algunos lo fijan en un porcentaje, otros en un monto fijo en dólares y otros lo atan a cuándo tiene que empezar el trabajo. Pasarse del tope puede ser un problema de licencia y no solo del contrato, así que el número se mira antes de escribirlo.
Diez por ciento es lo que se acepta en casi todos lados y entra dentro de casi todos los topes. Si la obra necesita material caro comprado por adelantado, la forma correcta no es un anticipo más grande sino un primer avance por entrega de material, con el comprobante de entrega como respaldo.
El pago final, entre diez y veinte por ciento
Menos de diez y el cliente no tiene ningún motivo para firmar la lista de pendientes ni para cerrar la obra. Más de veinte y el final de la obra lo está financiando usted.
Si el contrato además tiene retención, o sea retainage, ese dinero se suma a lo que queda para el final. Sume las dos cantidades antes de elegir el porcentaje, porque diez por ciento de pago final más diez por ciento de retención es veinte por ciento de la obra que no se cobra hasta el cierre.
Las palabras que va a ver en el contrato y en la calculadora
La calculadora usa estas palabras y el contrato en inglés también.
- Contract amount
- Monto del contrato. El precio total, antes de repartirlo.
- Deposit at signing
- Anticipo al firmar. Se cobra con la firma, no cuando empieza el trabajo.
- Number of progress draws after the deposit
- Cantidad de avances después del anticipo. En una remodelación residencial suelen ser tres o cuatro.
- Final payment at completion
- Pago final al terminar.
- Retainage held from each draw
- Retención que el cliente se guarda de cada avance hasta el cierre.
- Draw 1
- Avance uno. La calculadora los numera en orden.
- cumulative
- Acumulado. Cuánto lleva cobrado hasta ese punto y qué porcentaje del contrato representa.
- Retainage released at closeout
- Retención liberada al cierre. Es la suma de todo lo retenido y se paga al final.
- PAYMENT SCHEDULE
- Cronograma de pagos. Es el título impreso de la hoja que baja la calculadora.
- Progress draw 1
- Avance uno, tal como aparece como renglón en esa hoja.
- Milestone
- Hito. El hecho verificable contra el que se cobra un avance.
- Substantial completion
- Obra sustancialmente terminada: se puede usar para lo que fue hecha y solo quedan detalles menores. Es el momento que dispara el pago final menos la retención.
Los números son los mismos en los dos idiomas y aquí arriba está lo que significa cada casilla. Abrir la calculadora, gratis y sin registro.
Las herramientas, en inglés
Preguntas frecuentes
¿Cuánto anticipo puedo pedir?
Depende del estado. Varios ponen tope al anticipo residencial, por porcentaje o por monto fijo, y algunos exigen que el trabajo empiece dentro de cierto plazo después de cobrarlo. Diez por ciento se acepta prácticamente en todos lados. Si necesita más dinero al principio, pídalo como primer avance por entrega de material y no como un anticipo más grande.
El cliente quiere pagar todo al final. ¿Qué le digo?
Que eso no es un cronograma de pagos, es un préstamo que usted le hace. En una obra de dos meses significa poner de su bolsillo el material y la mano de obra de dos meses y enterarse el último día si el cliente puede pagar o no. Los avances no son desconfianza: son la manera de que el problema, si existe, aparezca en la semana dos y no en la semana ocho.
¿Qué pasa si un hito se atrasa y no fue culpa mía?
Por eso conviene que el contrato diga qué pasa cuando el cliente demora una decisión, un material o el acceso a la obra. Si el cliente no eligió los azulejos, el hito de azulejos no ocurre y usted queda sin cobrar por algo que no depende de usted. Una cláusula corta que diga que esas demoras corren el plazo y no lo obligan a financiar la espera resuelve casi todos los casos, y cómo se redacta exactamente conviene verlo con el contrato en la mano.
¿El cronograma va adentro del contrato o aparte?
Adentro, o como anexo firmado por las dos partes y mencionado en el contrato. Un cronograma mandado por correo y nunca firmado es el que el cliente va a discutir. La hoja que baja la calculadora está pensada para eso: se imprime, se firma y se adjunta.
¿Y si el que paga es el banco del cliente?
En obras financiadas con un construction loan el banco paga contra inspección y no contra su factura. Eso agrega dos cosas al cronograma: los hitos tienen que coincidir con lo que el banco inspecciona, y entre la inspección y el depósito suele haber una o dos semanas. Pregunte cuál es el calendario del banco antes de firmar, porque el que financia esa espera es usted.